Сдача квартиры в аренду выглядит простым способом пассивного дохода. Однако реальная доходность часто оказывается ниже ожидаемой из-за незаметных затрат. Разберем, что учесть до покупки инвестиционной квартиры.
Как считают доходность
Базовая формула: годовая арендная плата делится на стоимость квартиры. Например, 360 000 ₽ в год при цене 6 000 000 ₽ дают 6% годовых. Но это без учета расходов и налогов.
Скрытые расходы
- Налоги — НДФЛ, если сдаете как физлицо, или патент/УСН для самозанятых и ИП.
- Коммунальные услуги — часто арендатор платит только счетчики, а остальное ложится на владельца.
- Ремонт и амортизация — мебель, техника, сантехника изнашиваются, требуют замены.
- Простой — между арендаторами квартира может пустовать недели и месяцы.
- Комиссии риелтору и юридическое сопровождение — оплата поиска жильцов и договоров.
- Страхование, взносы ТСЖ, непредвиденные расходы — протечки, поломки, суды.
Что остается на деле
Вычтя 20-30% от арендного дохода на налоги, коммуналку и резерв на ремонт, доходность снижается до 4-5%. В некоторых регионах — ниже ставки по вкладам. Однако при росте стоимости квартиры и правильном управлении аренда остается надежным активом.
Вывод: прежде чем вкладываться, составьте смету с запасом на скрытые расходы. Тогда аренда станет бизнесом, а не источником убытка.