Аренда недвижимости — один из самых понятных способов инвестирования. Но многие начинающие инвесторы считают доходность примитивно: делят годовую арендную плату на стоимость квартиры. Такой подход не учитывает налоги, ремонт, простои и другие расходы.
Из чего складывается реальная доходность
Реальная доходность = (Доход от аренды — Расходы) / Стоимость недвижимости × 100%
Обязательно учтите:
- Налоги (НДФЛ, УСН или патент для ИП);
- Коммунальные платежи, если они не входят в арендную плату;
- Текущий ремонт и обслуживание;
- Страхование квартиры и ответственности;
- Услуги управляющей компании;
- Простои между арендаторами (в среднем 2–4 недели в год);
- Непредвиденные расходы.
Пример: квартира стоит 5 млн руб., аренда — 30 тыс. руб./мес. Годовой доход — 360 тыс. руб. Вычтем налог 13% (46,8 тыс.), ремонт (30 тыс.), простой (30 тыс.) и страхование (10 тыс.). Остаётся ~243 тыс. руб. Реальная доходность — 4,9%, а не 7,2%.
Вывод: только полный учёт всех затрат позволяет оценить, стоит ли инвестировать в конкретную недвижимость. Игнорирование расходов — главная ошибка начинающих инвесторов.